初心者が不動産投資で成功する人になるための3つのポイントを知ろう！
不動産投資で成功する人はどういった人でしょうか？
不動産投資で成功する人は、①良い物件選び ②長期保有 ③お金の管理、3つのことをできる人です。
一見難しそうに感じますが、良い物件選びやお金の管理はポイントを抑えれば大丈夫ですし、アドバイスも受けることができますよ。
不動産投資は最近ブームになっているわけではなく、何十年も前からあるポピュラーな資産運用の方法です。
目に見えるほとんどのマンションなどは不動産投資の仕組みで成り立っているくらい、実は身近なものなのです。
本記事では、不動産投資で成功する人になるポイントを解説していきます。
不動産投資の成功は2つある
まずは、不動産投資の成功とは何か考えてみましょう。不動産投資の成功は2つあると言えます。
- 不動産を売却した時にプラスになる（キャピタルゲイン＝値上がり益）
- 不動産を賃貸に出した時に毎年の収支がプラスになっている（インカムゲイン＝保有することから得られる利益）
両方がプラスになっていれば不動産投資は大成功と言えますが、どちらかがマイナスでもトータル的にプラスになれば成功と言えるでしょう。
それぞれ見ていきましょう。
不動産を売却した時にプラスになる
購入した不動産を売却した時にプラスになれば不動産投資の成功と言えるでしょう。
安く買って高く売ることができれば差額が利益になるからです。
例えば3000万円で買った不動産が4000万円で売却できれば1000万円の利益になります。
不動産価格の上昇とともに大きく利益を得ることも可能となりますので不動産投資の醍醐味と言えるでしょう。
売却してプラスの場合は、所得税がかかります。
さらに、不動産売却時には、所得税の他に、仲介手数料、印紙税、登録免許税などがかかります。
不動産を売却した時の税金
不動産を売却して利益が出た場合は税金がかかります。
売却時の税金は、所有期間が5年以内か5年を超えているかで金額が変わります。
所有期間により売却した時の税率が違うからです。
以上のように、1,000万円の売却益に対して、約193万円の違いとなります。
保有期間5年を超えてから売却したほうが税率が低くなりお得です。
長期保有して売却したほうが税金が少なくなりますね。
不動産を賃貸に出した時の収支がプラスになる
不動産投資で成功するためには、所有している間に賃貸に出すことによる毎年の収支がプラスになっていることが大切です。
毎年の収支がマイナスになっていると、お金を持ち出すことになり資産が減っていきます。
実際に収入と支出は以下の項目となります。
図でわかる通り、収入＞支出となれば利益がでて収支がプラスになります。
どちらかというと毎月コツコツと安定的な利益となります。
借入金ではなく自己資金で購入すれば、ローン返済がなくなるので成功の可能性は高くなりますね。
ただ、頭金で自己資金を使用することになるのでご自分の生活環境に差し支えがでないような取り組み方にしましょう。
不動産投資で成功する人
不動産投資で成功する人は次の3つのことができる人です。
- 良い物件を選ぶ
- 長期保有できる
- お金の管理をしっかりする
それぞれ見ていきましょう。
良い物件を選ぶ人
良い物件を選べば、不動産投資で成功できる可能性は高くなります。
良い物件は、不動産を売ったときの売却益が期待できますし、賃貸にしたときに毎年の収支もプラスになる可能性が高いからです。
具体的に良い物件とはどんな物件なのか解説していきます。
立地が良いこと
利便性が高い土地の物件であれば、不動産の価値自体も下がりにくいので売却益が出やすくなりますし、借り手もつきやすいので家賃収入も安定します。（以下「良い物件にはまず良い立地」参照）
管理がしっかりしていること
管理がしっかりしていれば、住みやすい物件となるため、家賃収入が安定します。実際には、管理人がいるかどうか？管理組合がしっかりしてるかどうか？などです。
不動産投資成功のためには、立地と管理の点からの良い物件選びが重要となります。
やはり物件選びが重要なんですね。
良い物件にはまず良い立地
不動産投資において立地は最も重要な条件です。
駅から遠かったり、都心部から遠かったりすると需要が減っていき、それによって資産価値が下がってしまう可能性があるからです。
例えば、首都圏においては、以下の3点などが重要になります。
- 駅から歩いて20分以内
- 通勤、通学場所まで40分以内
- コンビニ、スーパーが近くにある
など
不動産投資は立地が、成功するかどうかを左右します。
立地が良ければサブリースの条件もよくなる
家賃を管理会社が毎月保証するシステムをサブリースといいます。
サブリースをすれば、所有不動産を賃貸にした時に、入居者がいなくなっても毎月安定した家賃収入を得ることが出来ます。
サブリース契約をする場合、立地の条件が良い方がコストが安くなるなどのメリットがあります。
長期保有できる人
購入した不動産を長期で持つことができる人は不動産投資で成功します。
不動産の価格は短期的に上がったり下がったりせずに、長期的に上がることが多いからです。
以下のグラフは不動産価格の推移を示したグラフです。不動産価格は長期的に右肩上がりであることが言えます。
長期保有で不動産価格の上昇を待てれば成功する可能性は高くなります。
過去にはバブル期など、不動産価格が急騰したり急落することもあり、長期的に右肩上がりにならないこともあります。
お金の管理をしっかりする人
不動産投資で成功する人はお金の管理をしっかりする人です。
不動産投資は様々なお金の出入りがあるため、管理をしっかりしないと赤字になったり損をしたりしてしまうからです。
家賃収入や各種経費など、収支の管理はもちろん、購入時、保有期間中（家賃収入がある時）、売却時（利益がある時）に、税金の計算なども必要です。毎年確定申告の手続きも必要となります。
これらを適切に管理することが不動産投資の成功にとって必要なこととなります。
税金は不動産を購入したら必ずかかってきます。自分で計算をすることが難しい方は税理士等に任せることもできますが、その分費用がかかります。
まとめ
不動産投資は、売却により大きなお金を得ることもできますし、賃貸収入により安定的な収入を確保することもできるので、ライフイベントに合わせて必要な時に必要なお金を確保することができる投資であると言えるでしょう。
ただし、2つの成功要因がある分だけ、仕組みが若干複雑になります。
成功する人になるためには、不動産投資のプロなどとしっかりと相談しながら進めていきましょう。
