不動産投資をする際は立地が重要と聞いたのですが本当ですか？どんな立地条件ですか？

不動産投資において立地は最も重要です。成功するために重要な、空室率に影響する立地条件3つ、売却価格に影響する立地条件1つをご紹介します。

實川玲羅

現在、不動産に関するさまざまなニーズに応える会社「株式会社リヴトラスト」に所属。 不動産を活用した、資産運用でのライフ・マネープランニングを担当。全国各地どこでも訪問し、お一人お一人に合った提案をおこなっています。

不動産投資は立地が重要

不動産投資において、立地はとても重要です。

なぜなら、不動産投資における立地は、2つの利益の要素に関わってくるためです。

1. 空室率の変動（家賃収入）
2. 売却時の価格（売却益）

例えば、良い立地で不動産投資を始められたのならば、常に誰かが入居している（空室が無い）ため家賃収入が途切れることがありません。さらに、売却時には購入時よりも価格が上がっており、売却益が得られることになります。

このように、不動産投資において成功するためには、立地はとても重要な要素となります。

不動産投資においてどのような立地がよいかを、「空室率」と「売却時の価格」の2つの面からそれぞれ解説していきます。

空室率に影響する3つの立地条件

ここでは空室率（つまり、家賃収入）に影響する3つの立地についてお伝えしていきます。

”空室率が低い”というのは、常に誰かが入居している状態（賃貸ニーズが高い）を指します。

つまり、常に家賃収入がある状態です。

そのため、いかに空室率が低くなるような立地の物件を探すかが重要となります。

空室率が低くなる立地条件は以下の3つです。

1. 駅から近い　
2. 通勤、通学先まで30分以内
3. コンビニ、スーパーが近くにある

こういった条件を満たしている物件であれば、賃貸ニーズが高く、空室になるリスクを最小限に抑えることができます。

一つずつ立地条件を見ていきましょう 。

駅から近い（徒歩15分圏内）、は最も重要な立地条件

駅から近い、は不動産投資において最も重要な立地条件となります。更に言うと、徒歩15分圏内が望ましいです。（※徒歩15分＝約1.2㎞）

なぜなら、『駅から近い』という条件だけで賃貸ニーズが高くなるからです。

徒歩15分圏内が望ましい、というデータがあります。

データとしては少し古いですが、2017年に行われた『今の住まいは最寄り駅から徒歩何分以内？」（マイナビニュース会員のうち東京都在住の男女218名）というアンケートでは、以下のような結果でした。

Q.今の住まいは最寄り駅から徒歩何分以内ですか?
1位 15分以内 22.9%
2位 10分以内 21.6%
3位 7分以内 17.0%
4位 5分以内 15.1%
5位 3分以内 8.7%

データ引用：マイナビニュース｜東京都内の住まい、理想は駅から徒歩何分?

85.3％の人が最寄り駅から15分以内のところに住んでいるという結果です。

このように、賃貸ニーズが高く空室率の低い不動産投資物件の条件として、『駅から近い』というのはとても重要と言えます。

駅から徒歩15分圏内の立地の物件を探しましょう！

通勤・通学先まで30分以内、も重要な立地条件

通勤・通学先まで30分以内という立地条件も重要です。つまり、電車で30分圏内のところにビジネスの拠点となる場所があったり、学校がある、ということです。

関東圏の学生やサラリーマンなどの一般的な単身者であれば、主な交通手段は電車を使うため、交通の利便性が高い物件に賃貸ニーズがあります。

通勤時間を例にとると、アットホーム株式会社が実施した「都内勤務 20～30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査」によると、通勤時間（いわゆるドアtoドア）の理想は平均で”29分”でした。

引用：アットホーム株式会社｜都内勤務 20～30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査―

このことから、通勤や通学先まで30分以内という立地は、賃貸ニーズが高く、住みやすいということになります。

電車で30分圏内にビジネス街や学校がある立地の物件を探しましょう！

コンビニ、スーパーが近くにある、は良い立地条件

近くにコンビニやスーパーがあるかどうかというのも良い立地条件の一つになります。

なぜなら、スーパーやコンビニは日常生活を送る上で必要不可欠な施設と言え、それにより賃貸ニーズが高まるからです。

このことを示すように、大手不動産のホームページでは「コンビニ近くの物件」や「スーパー・コンビニまで◯分の物件」のような特集を組んでいます。

つまり、近くにコンビニやスーパーがあるかどうかというのも、賃貸ニーズが高まる条件の一つで、不動産投資物件として良い立地と言えます。

近くにコンビニやスーパーがあるかどうかも確認しましょう！

意外と賃貸ニーズのある”穴”立地3選

以下の3つは、これまでご紹介した3つの立地条件に当てはまらないとしても賃貸ニーズがあり、不動産投資物件として”穴”立地と言えます。

①大学の目の前の立地
学生が住みやすいため、空室率が低い。駅から遠くても賃貸ニーズがある。

②会社の近くの立地
社宅になるような物件だと社員が利用することが見込まれるため、空室率が低くなる傾向。こちらも駅から遠くても賃貸ニーズが高い。

③墓地の近く
墓地の近くは意外にも賃貸物件として優秀であることが多く、賃貸ニーズが高いのが特徴。

＜墓地の近くが良い理由＞

• 高い建物が建たないため、視界が開けていて、日差しや風を遮る高い建物が無い
• 墓地で騒ぐ人はいないため、夜間静かに過ごせる
• 墓地は地盤が強い土地の可能性が高い

これら3つの立地にある物件は、投資物件として優秀と言えます。

これまでに重要とお伝えした3つの立地条件に当てはまらないとしても、周囲の環境等を確認して、賃貸ニーズが高いかどうかを確認してみてください。

売却価格に影響する立地条件は、周辺に開発計画があるかどうか

売却時の価格が高くなる物件の立地条件として、その周辺に開発計画があるかどうかがとても重要です。

開発計画が行われると、転入人口の増加によって賃貸ニーズが増加するからです。

このことにより、開発エリアは不動産価格が上昇しやすくなり、他のエリアと比べて購入時より高い価格で売れる可能性が高いです。

例えば、開発計画とは具体的に以下のことを指します。

• 大規模オフィスビル、商業施設建設
• 新駅開業
• 駅の発展（新幹線が通る、など）

将来、売却益を大きく取っていきたい場合、周辺の開発計画にも着目してみてください。

開発計画は、「駅名　開発計画」と検索すると調べられますよ！

まとめ

不動産投資において、立地はとても重要です。

• 駅から近い（徒歩15分圏内）
• 通勤、通学先まで30分以内
• コンビニ、スーパーが近くにある
• 開発計画がある

以上、4つのポイントを踏まえて物件選びを行うことで、不動産投資が成功しやすくなると考えられます。
ぜひ、良い立地条件の物件を探してみてくださいね。

『成功』には立地以外にも大切なポイントがあります。

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自分に合った物件の選び方などを知りたい方は、不動産投資のプロに相談してみてください。

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