公務員の不動産投資成功例を紹介！副業規定に違反しないシンプルな方法
私は公務員なのですが、周りで不動産投資を行っている話をよく聞きます。私も検討しているのですが、公務員の不動産投資の成功事例はありますか？
もちろん成功事例はあります。”成功”と言っても色々ありますが、ここでは『売却』『家賃収入』の2パターンの成功事例をお伝えしていきます。
本記事では、公務員が不動産投資をスタートさせ、そして成功させるために重要なことをお伝えしていきます。
公務員が不動産投資を行うにはいくつか制約（副業規定）がありますが、その点をクリアできるような不動産投資方法を提案していきます。
この記事でわかること！
- 公務員が不動産投資を成功させる秘訣は『ワンルームマンション投資』
- 公務員の不動産投資成功例
- 不動産投資を成功させるポイント
- 公務員は不動産投資が向いている2つの理由
公務員の不動産投資成功の秘訣はワンルームマンション投資
公務員が不動産投資を成功させる上で重要なことは『ワンルームマンション投資』を行うということです。
なぜなら、理由は大きく2つあります。
- 副業規定がある公務員でも反することなく取り組める
- 日々の本業にも邪魔にならずに取り組める
それぞれ詳しく解説していきます。
ワンルームマンション投資とは
単身者向けのワンルームマンションの一室を購入し、投資用マンションとする投資方法です。
購入時よりも値上がりした物件を売却して利益を得る、もしくは人に貸して家賃収入を得て利益（ローン完済後）とするのが一般的。
また、価格は中古であれば1800万～2500万と比較的安く、新築であれば2500〜3500万円程度のコストでスタートできることも特徴です。
毎月、1.5万～2万の費用（家賃収入 – ローン返済額 + 管理費 + 修繕費）でスタートすることができます。
副業規定がある公務員でも反することなく取り組める
1つ目の理由は、ワンルームマンション投資は、副業規定がある公務員でも反することなく取り組めることです。
公務員は副業規定により、副業は禁止されており、不動産投資も厳密に言うと副業に当たります。
ただし、以下の条件を満たしているものであれば認められています。
- 5棟10室未満の規模
- 年間家賃収入が500万円未満
- 管理会社へ管理委託する
参照：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
ワンルームマンション投資であればこれらの条件を満たすことができます。
つまり、公務員でもワンルームマンションであれば副業規定に反すること無く、不動産投資を行うことができます。
本業にも邪魔にならずに取り組める
2つ目の理由は、ワンルームマンション投資は、公務員の日々の業務の邪魔にならずに取り組めるからです。
先にお伝えした”管理業務の全般を管理会社に委託する”ことで、ほぼ何もしなくとも運用が回っていきます。
ワンルームマンション投資の管理業務例
ワンルームマンション投資では、大きく分けて2つの管理を行う必要があります。
- 入居者の管理
- 建物の管理
以下はその管理業務の一例です。これら全てを管理会社に委託することができます。
つまり、行うことは一つだけ。
毎月決まった金額を銀行口座に入れていくことだけです。
つまり、ワンルームマンション投資を選択しさえすれば、公務員は副業規定を気にすること無く不動産投資ができます。
公務員が取り組んだワンルームマンションでの不動産投資成功例
不動産投資において、”成功”は大きく分けて2種類あります。
- 売却での成功
- 家賃収入での成功
ここでは、それぞれの成功についての具体例をご紹介します。
【売却で成功】開発計画のあるエリアでのワンルームマンション投資
まずは、開発計画のあるエリアでのワンルームマンション投資で、売却成功を目指すAさんの事例を紹介します。
Aさんプロフィール
- 年齢：40歳
- 家族構成：既婚（妻、子ども）
- 住まい：熊本県
- 職業：地方公務員（勤続18年）
- 年収：650万円
不動産投資を始めようと思ったきっかけ
共済年金とNISAは始めているものの、最近の物価上昇などで将来の不安を感じ始めていた。
その頃、上司が不動産投資をやっていると聞いて不動産投資セミナーに参加した。
内容を聞くと、自分でも出来そう、得になりそうと思い、取り組もうと思った。
物件情報
物件の種類：ワンルームマンション
物件価格：2010万円
家賃：60,300円
物件の場所：名古屋駅から徒歩10分圏内（リニア新幹線が近年開通して、交通の便が良くなることが予想される場所）
運用計画
購入、運用開始15年後に売却する計画。
予想売却価格：3100万円
総運用コスト：270万円 （毎月1万2千円×12ヶ月×15年間）
予想売却益：1090万円
予想最終利益（売却益 – 運用コスト）：820万円
Aさんは最終的に15年の運用で820万円の利益を得る予定で現在進行中。
売却時の価格が高くなる物件の立地条件として、その周辺に開発計画があるかどうかはとても重要です。開発計画が行われると、そのエリアに人やモノが集まるようになり、賃貸ニーズが増加するからです。
【家賃収入で成功】駅近の好立地でのワンルームマンション投資
次に、家賃収入での成功を目指して現在進行中のBさんの事例を紹介します。
Bさんプロフィール
- 年齢：35歳
- 家族構成：既婚（妻、子ども2人）
- 住まい：東京都
- 職業：国家公務員
- 年収：700万円
不動産投資を始めようと思ったきっかけ
職場の上司が取り組んでいて、すでに家賃収入で毎月利益を出していることを知り、不動産投資に憧れを持った。
上司の紹介で不動産会社の営業マンを紹介してもらい、提案を受けたところ、日々の忙しい業務に支障をきたさずに取り組めることに魅力を感じ、自分も始める決意をする。
物件情報物件の種類
ワンルームマンション物件価格：3900万円
家賃：117,000円
物件の立地：東京都23区内、駅から徒歩7分
運用計画
毎月の支払額：16,696円（内訳：毎月の家賃-（ローン返済額＋修繕積立金＋管理費））
60歳までにローンを完済（繰り上げ返済を行いながら）し、その後家賃収入を得ていく計画
家賃収入：毎月117,000円
Aさんは、将来毎月117,000円の家賃収入を得ることを目指して現在進行中。
駅から近い（徒歩15分圏内）、は最も重要な立地条件です。『駅から近い』という条件だけで賃貸ニーズが高くなり、常に誰かが入居している（空室が無い）状態となります。
不動産投資を成功させるポイント
公務員に限らず、不動産投資を成功させるポイントは3つあります。
- 好立地の物件を持つ
- 不動産投資を長期的な目線で考える
- リスクを予想しておく
一つずつ見ていきましょう。
好立地の物件を持つ
ポイントの1つ目は、何と言っても不動産の立地です。
立地が良い物件を選べば、不動産投資で成功できる可能性は高くなります。
前述していますが、良い物件であれば、不動産を売った時の売却益が期待できますし、賃貸にした時に毎年の収支もプラスになる可能性が高いです。
不動産投資を成功させたいのであれば、立地の良い物件を探すことが最重要となります。
不動産投資を長期的な目線で考えられる
ポイントの2つ目は、不動産投資を長期的な目線で考えることです。
不動産の価格は短期的に上がったり下がったりせずに、長期的に上がることが多いからです。
不動産を長期保有（5年以上）することで安定的に価格の上昇が見込め、売却時の成功に繋がります。
不動産投資は長期的な目線で考えていきましょう。
特にマンションの不動産価格は年々上昇傾向にあります（下図参照）
データ参考：国土交通省｜不動産価格指数（令和5年3月・令和5年第1四半期分）
リスクを予想できる
不動産投資はメリットもありますが、リスクも伴います。
起こりうるリスクを想定して、そのための対策をしながら運用していくことで、失敗を回避することができます。
不動産投資の主なリスク
- 家賃収入が０になる可能性がある
- 資産価値が下がる可能性がある
- 流動性が低い（売りたいときに売れない）
- 金利上昇の可能性がある
失敗の回避にはこれらのリスクへの対策が必要です。物件の立地や、管理会社の選び方がリスク対策となります。
ご自身で難しい場合は不動産投資会社の担当などに相談しながら進めると良いでしょう。
公務員は不動産投資が向いている2つの理由
公務員は不動産投資が向いているとよく言われる理由は2つあります。
- 銀行からの融資が通りやすい
- 資金計画が立てやすい
詳しくみていきましょう。
公務員は銀行からの融資が通りやすい
公務員は銀行からの融資が通りやすいため、そもそも不動産投資を開始するハードルが低いというメリットがあります。
なぜなら、公務員は銀行からの信用力が高いからです。
不動産投資を始める際、金融機関から融資を受けることがほとんどですが、その際に審査があります。
この審査に通り、融資を受けることができなければ、そもそも不動産投資を開始することはできません。
公務員は社会的信用力が高く融資を受けやすいため、不動産投資を始めやすいのがとても大きなメリットです。
金融機関の融資審査基準
金融機関から融資を受ける際、対象物件の内容や本人の属性を評価するための融資審査を受けます。
本人の属性評価では、特に個人の「年齢、年収、勤務先」などが重要な評価項目となります。
社会的信用度が高く、安定した勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴があります
融資の審査基準について詳しくは以下の記事を参照ください。
このように、『金融機関から融資を受けられる』ことが不動産投資を始める上ではとても重要となります。
つまり、”始める”ということ自体のハードルが高めな不動産投資において、金融機関の融資審査に通りやすい公務員は一般のサラリーマンよりも不動産投資に向いていると言えます
公務員は資金計画が立てやすい
公務員は資金計画が立てやすいため不動産投資に向いています。
なぜなら、公務員という職業は、民間企業と比べて収入や待遇が安定しているからです。
公務員の収入・待遇の特徴
- 収入が安定している
- ボーナスや退職金が大きい
- 解雇のリスクがほぼゼロ
- 給料カットがされにくい
資金計画が重要な不動産投資において、収入が安定していることはとても大きな利点です。
この点においても、公務員は不動産投資に向いていると言えます。
まとめ
実は公務員は不動産投資と相性が良く、成功しやすいです。
また、ワンルームマンション投資であれば、公務員の服務規程に違反せず、安心して不動産投資が可能です。
不動産投資の”成功”の形は様々ですが、家賃収入を得たり、売却利益を得たりと、それぞれの目標や目的に合わせて運用計画を作っていきましょう。
もし、ワンルームマンション投資を検討していて、運用方法や良い物件を知りたい、シミュレーションや運用計画を立てたいという方は、是非お気軽にご相談ください。
